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500万元房“生”出一套两居室

发布时间:2016-05-24  来源:北京日报  
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价值500万元的房子,能贷出300万元的活钱,毫不犹豫把钱投进热闹的楼市,又“生”出一套两居室,过几年房价疯涨几倍再转手一卖,老房子纹丝不动,自己又干赚几百万元。

  楼市“高烧”的背景下,这种通过抵押房屋再炒房的歪招儿也被想了出来。记者连续多日调查发现,在巨大的投资收益面前,一连串规则、限制被一一打破。无论你有没有存款,无论你的收入够不够,无论你贷款要干什么,只要你在北京有套房就成,剩下的材料都有专人搞定。

  “猫儿腻”多:

  一个业务员贷出两三千万元

  中午十二点,朝阳路华商大厦15层,鸿诚祥兆投资担保公司里依旧坐着四五桌客户。“最近房价涨得猛,买房的人多,房屋抵押的人也就多了。”信贷经理小胡说,年后,他的客户翻倍增加,每周起码得谈成三四个,而在以前楼市不景气的时候,常常一周也没一个。

  买房人多,为何把抵押担保公司生意带火了?记者近日走访多家担保公司发现,这种情况不是个案。与普通人存款买房或“卖一买一”不同,通过担保公司买房的人,大多是手头没钱还想投资炒房的。

  “自己住着200多平方米的房子,不用卖,再贷出钱来去通州投资一套房。”小胡晒出最近一位客户的房产证,这套位于望京的房子刚刚通过房屋抵押成功贷出650万元。

  他介绍,房屋抵押流程是先由评估公司对房子估值,评估价常常是市值的八五折,比如这套200多平方米的房子评估价就是960万元;接着,客户向担保公司提供身份、工作、收入、财产等证明材料,交由银行审核办理消费贷款;一旦审核通过,再办理抵押登记;最后,银行放款,一般银行最高会提供评估价70%的贷款,所以这套房子最终贷出650万元。

  “整个流程下来不到一个月,到时您就可以拿钱买房了,甚至不用到登记中心排号。”小胡说。不过,想要顺利拿到贷款,需要支付一笔高额的费用。担保公司会从中抽取2.8%的服务费,以贷款500万为例,服务费就是14万元。同时,也要缴纳400元左右评估费。

  记者发现,各家担保公司服务费扣点比例并不同。另一家名为“鹏翔”投资担保公司提供的报价为服务费扣取1%,但抵押登记则需单独考虑:如果客户到朝阳区不动产登记中心排号,那需要等两个月左右的时间;而如果由其帮忙联系“黄牛”,则需交3万元费用,第二天就能办。

  “我们这里90%以上的客户都是来投资买房的。”小胡透露,年后楼市火爆,采取这种方式的人络绎不绝,“我自己就能贷出去两三千万元。”

  揭内幕:

  全流程作假畅通无阻

  “各大银行的确有消费贷,但这种贷款不能用来买房。”银行人士向记者透露,消费贷是专款专用,一般只能用来房屋装修、购买家具和工艺品等。

  2013年12月,银监会下发《关于个人消费贷款领域风险提示的通知》,规定消费信用贷款不能用于购房,而且贷款用途应以销售发票作为贸易背景真实性的证明材料。

  其实,担保公司之所以能把钱以消费贷的形式成功贷出,最关键的一步还是在最后审核与放款环节。鹏翔担保公司贷款顾问小陈说,从一开始,贷款用途就不是买房,而是装修、买工艺品等;最终银行放款后,这笔钱也不是打入客户个人账户,而是一家商贸公司的账户。

  对于这家商贸公司,小陈直言,“一般都不会找家具公司,因为银行会去拍照,而是选择一些流程更方便的工艺品公司;款一到账,就会再转入客户个人账户中。”而所要求的发票材料,也是交钱就能伪造。这样一来,名义上是买工艺品,实际就是买房。

  在整个抵押贷款过程中,能作假的不只放款环节一项。银行贷款对工作单位、收入、银行流水、财产都有要求,比如财产上需要贷款人至少有两套房产。而在担保公司眼中,这些材料都可有可无。

  “他只有丰台一套房子,但我们也帮他搞定了。”小陈说起了最近一位想贷款200万元的客户,这位客户连工作证、收入证明、银行流水、第二套房产都没有,所有材料都是帮其伪造的。

  算细账:

  抵押500万元房产赚300万

  宁可作假也愿意背负几百万元贷款的背后,是巨大的投资收益。

  以北五环一套市值500万元的房子为例,经过评估和面签,这套房子能贷出300万元,贷款期限30年,月供约1.8万元。300万元全款买房,保守预计10年内总价能涨到800万元,届时出手卖掉。扣除前十年还清的218万元贷款、需一次性还清的253万元剩余贷款和房屋抵押中近10万元的费用,依旧稳赚300万元。

  一借一还,老房子依然在手。更何况,如果10年中两套房对外出租,租金也能涵盖月供的大部分,最后收益更大。

  记者进一步调查发现,以房炒房的流程中,原本有两道门槛能挡住大部分投机客。2014年,北京银监局下发《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》,要求发放个人消费贷款额度不超过100万元,期限不超过10年。如按该要求,个人消费贷款一方面额度难以满足投资房产的首付款,另一方面10年最长还款期限也会抬高月供,让不少人难以为继。

  但这两道门槛在现实中也被跨了过去。“年初我们公司和中信等银行谈了新的贷款方式,大额消费贷最长还款年限30年、最高可贷1000万元。”小胡说。

  银行究竟是否清楚贷出的钱用作了买房?日前,记者以贷款客户身份向中信银行某支行咨询时获悉,目前消费贷款最长年限的确为30年,谈到消费贷款能否投资买房时,该支行一位工作人员驾轻就熟地提示:“原则上不允许用来买房,但你可以找个卖红木家具、工艺品的第三方公司,银行把钱先打给它、再转给你,你就可以买房了。”

  “部分商业银行其实也有所了解,但为了加快消费贷款发放的节奏,完成年度信贷发放任务,就没有太多动机去纠正。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说,一旦房价下跌或借款人无法负担,银行就要承担消费贷,甚至按揭贷款的双重损失。

  他建议,商业银行通过联网系统查一下近期消费贷款和房贷之间的关系。如果两类贷款的申请时间非常近,则有可能是用作买房了。商业银行可让购房者承诺,获取金额较大的消费贷款后一定期限内不允许办理其他房贷业务,也能较好地抑制违规做法。

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